« Ils dorment dans la rue et des logements sont vides« . Ce slogan placardé sur des affiches associatives a marqué ma jeunesse. Ce 23 mai 2013 comme Échevin du Logement de Molenbeek, après avoir repris ce principe dans notre accord de majorité, je me réjouis que la lutte contre les immeubles et terrains vides soit renforcée. Outre la sensibilisation des propriétaires, le Conseil communal a voté à l’unanimité la proposition du Collège: une taxation multipliée par minimum 3, dès la première année d’inoccupation. Montants, explications: voici mon texte tel que développé en séance.

Chacun le constate quotidiennement, de nombreux terrains, immeubles ou parties d’immeubles sont délaissés par leurs propriétaires. Cette situation ne peut qu’interpeller quand on sait qu’en pleine capitale de l’Europe, des gens dorment dans la rue ; quand on sait que les prix élevés de l’immobilier, couplés à la rareté de l’offre et à la crise économique, poussent de nombreuses personnes à accepter de vivre dans des logements trop chers pour leur budget, voire parfois insalubres, ou les amènent à quitter notre commune pour trouver un logement ailleurs, en dehors de notre Région.

Coût social énorme, effet dévastateur dans les quartiers

Le constat ne s’arrête pas là : ces biens abandonnés ont également un effet néfaste sur l’image de notre commune, sur l’attractivité de ses centres commerciaux, sur le développement de son activité économique, et sur le bien-être de ses habitants par les nuisances qu’elles engendrent et qui contaminent rapidement un quartier : dépôts clandestins et déchets accumulés, occupations sauvages, trafics en tous genres, dégradation du patrimoine et frein à son renouvellement, désintérêt des propriétaires corrects à la bonne gestion de leurs propres immeubles… Tout cela a un coût à la fois social et financier, à charge des citoyens et des pouvoirs publics.

Remettre sur le marché

Pour toutes ces raisons, nous ne pouvons rester inactifs. Et le nouveau collège, vous l’aurez lu dans notre programme de majorité, entend remettre sur le marché les biens inoccupés ou abandonnés. Pour appliquer ce programme, mes collègues, Karim Haouari, échevin des finances et Olivier Mahy, échevin de l’urbanisme, et moi, donc, comme échevin du logement avons donc travaillé de concert.

D’une part, il s’agit de promouvoir les aides existantes, par un travail d’information sur les primes à la rénovation ou par la promotion des agences immobilières sociales (et des réductions de précompte pour qui passe par celles-ci) pour ne prendre que deux exemples. D’autre part, il s’agit de disposer d’un outil de dissuasion efficace.

Montants vérité

Dans ce but, les taxes et amendes sanctionnant ces situations d’abandon doivent dépasser la plus-value enregistrée à la revente. Nous avons dès lors étudié les montants des transactions immobilières, les données officielles du SPF Economie. Nous avons alors compris pourquoi les taxes actuelles produisaient relativement peu d’effets. Ainsi, le montant pour les terrains constructibles inoccupés affichait un taux de… 2 euros du mètre carré. Un record régional, tant il était bas !

Les montants prévus pour les bâtiments vides étaient également devenus dérisoires, eu égard aux taux plus élevés des autres communes de la Région, et à la hausse des prix de l’immobilier (et donc des plus-values engendrées sans aucun investissement)

Ainsi, pour ne prendre que deux exemples sur les 20 dernières années, une maison moyenne génère une plus-value annuelle, je dis bien annuelle, de 9835 euros. Tandis qu’un flat, appartement ou studio moyen augmente chaque année sa valeur de 4834 euros. A ce rythme-là, si la régulation effectuée par les pouvoirs publics via l’outil de taxation est trop faible, certains propriétaires, une minorité, préfèrent laisser le temps faire augmenter la valeur de leurs biens, peu importe si ceux-ci se dégradent, peu importe les conséquences que cela peut avoir et que nous avons évoqué plus haut.

C’est pourquoi le dispositif de taxes et d’amendes a été adapté et rendu plus lisible.

Pour les terrains, la taxe s’élève désormais  à 10€ par m² la première année, 15€ la deuxième et 20€ dès la troisième. Pour les bâtiments, celle-ci s’élève à 450€ par mètre courant de façade, multiplié par le nombre de niveaux utilisables, et ce dès la première année.

Collaboration régionale

Pour les logements, nous collaborerons avec la Région. Notre agente de référence continuera à effectuer les constats sur le terrain, à l’aide entre autre des données des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, et à inciter les propriétaires à réinvestir dans leurs biens par un travail d’information. Si ce travail reste sans effet, le constat sera transmis à la cellule régionale spécialement dédiée aux logements inoccupés. Cette dernière proposera alors une ultime chance aux propriétaires pour agir, faute de quoi ils seront mis à l’amende : 500 euros par mètre courant de façade multiplié par le nombre de niveaux. De cette somme, 425 euros seront rétrocédés à la commune, sans que celle-ci ne doive prendre en charge les procédures de recouvrement, parfois lourdes. Précisons également que la Région peut plus facilement saisir, y compris les immeubles.

Visez juste

Nous ne visons pas par ces taxes les propriétaires qui ne sont pas en capacité d’agir: les cas de force majeure font l’objet d’une exonération, idem si un sinistre vient d’intervenir, idem si des travaux importants sont en cours. Pour les terrains, nous renonçons également à augmenter la taxe de ceux qui se trouvent dans le périmètre d’un plan particulier d’affectation du sol en cours d’élaboration. En parfaite collaboration avec l’administration, nous avons pris en compte les demandes d’exonération exceptionnelle et légitimes qui se sont présentées ces dernières années.

On le voit, le nouveau dispositif est réfléchi, construit, réaliste. Il est également le fruit d’une excellente collaboration entre les trois familles de la majorité, en bonne intelligence avec les services du logement, de l’urbanisme, des affaires juridiques et des taxes. Enfin, ce dispositif dissuasif sera régulièrement évalué.

Bâtiments. Avant : 150-230-300-400 euros (années 1-2-3-4). Après : 450 (dès année 1) – 500 si logement

Terrain. Avant : 2 euros. Après 10-15-20 euros (années 1-2-3)